O que e o distrato imobiliario
O distrato imobiliario e a rescisão (cancelamento) do contrato de compra e venda de imovel, geralmente na planta ou em construção. Ocorre quando o comprador desiste da compra ou quando uma das partes descumpre obrigações contratuais.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamenta os direitos e obrigações de compradores e incorporadoras nos casos de distrato.
Quando o distrato ocorre
Por iniciativa do comprador
- Desistencia voluntária (mudanca de planos, dificuldades financeiras)
- Impossibilidade de obter financiamento bancario
Por culpa da incorporadora
- Atraso na entrega do imovel além do prazo contratual
- Imovel entregue com defeitos graves
- Divergencias significativas entre o projeto e o imovel entregue
- Falencia ou recuperacao judicial da incorporadora
Regras da Lei do Distrato (13.786/2018)
Distrato por iniciativa do comprador
Se o comprador desiste por vontade propria:
Regime de patrimonio de afetacao (maioria dos empreendimentos novos):
- A incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos
- O restante e devolvido ao comprador
Sem patrimonio de afetacao:
- A incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos
- O restante e devolvido ao comprador
O que pode ser descontado além da retenção
Além do percentual de retenção, a incorporadora pode descontar:
- Comissão de corretagem (se o comprador foi informado e concordou no contrato)
- IPTU e taxas condominiais pagos pela incorporadora durante a posse do comprador
- Impostos incidentes sobre a rescisão
Prazo para devolucao
| Regime | Prazo para devolucao |
|---|---|
| Com patrimonio de afetacao | Até 30 dias após o Habite-se |
| Sem patrimonio de afetacao | Até 180 dias após a data do distrato |
A devolucao e feita em parcela única.
Distrato por culpa da incorporadora
Atraso na entrega
A Lei permite um prazo de tolerância de 180 dias (6 meses) além da data prevista de entrega. Esse prazo deve constar de forma clara no contrato.
Se o atraso ultrapassar 180 dias:
- O comprador pode pedir o distrato
- Tem direito a devolucao integral dos valores pagos + multa contratual
- A devolucao deve ser feita em até 60 dias após o distrato
Defeitos graves
Se o imovel for entregue com defeitos graves que comprometam a habitabilidade:
- O comprador pode pedir o distrato
- Tem direito a devolucao integral + indenizacao por danos
Quadro-resumo obrigatório
A Lei exige que o contrato contenha um quadro-resumo com informações claras sobre:
- Preço total e forma de pagamento
- Percentual de retenção em caso de distrato
- Prazo de tolerância para entrega
- Condições de devolucao
- Consequencias do inadimplemento